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宅地建物取引業とは、宅地や建物の売買などを行う業種です。
この業務を行うには、宅地建物取引業法に基づいた免許が必要です。
不動産取引の安全を確保するため、免許を持たない事業者はこの業務に参入することができません。
本記事では、宅地建物取引業を営むために必要な免許について、その申請方法や要件を詳しく解説します。

宅地建物取引業（宅建業）の定義

宅地建物取引業（宅建業）とは、宅地または建物について、以下に掲げる行為を業として行うことを指します。
①「自ら売買又は交換する行為」
②「他人が売買・交換・貸借する際のその代理・媒介をする行為」

※ただし、「自己物件の賃貸」は除く。

（『東京都宅地建物取引業免許申請の手引』より引用）

※「業として行う」とは、社会通念上「営利性をもった事業の遂行」とみることができる程度に行う状態をいいます。
広く一般の人を対象にしているか（取引対象者）、営利目的であるか（取引目的）、転売目的の取得か（取得経緯）、反復継続性がある取引か（反復継続性）等を基準に総合的に判断されます。

※「売買」「代理」「媒介」の違い：ポイントは、「お金の出所」と「名義」
「売買」：「自分のお金」で「自分の名義」で取引を行うこと。
「媒介」：「他人のお金」で「他人の名義」で取引相手に示して取引成立の為に尽力すること。媒介者には、代理人に取引条件等を決定する権限はない。
「代理」：「他人のお金」で「他人の名義」で取引相手に示して取引成立の為に尽力すること。代理者には、代理人に取引条件等を決定する権限もある。

不動産業との違い

宅建業と不動産業は厳密に言うと異なります。
宅建業は、前述の通り、宅建業法に基づいて宅地や建物の売買、交換、貸借に関する取引を扱います。
一方で、不動産業は、宅建業に加えて、マンション管理や入居者対応、管理業者の監督など、不動産に関連する幅広い業務を含むものになります。
そのため、宅建業は不動産業の一部であるといえます。

宅地建物取引業免許について

個人・法人にかかわらず、宅建業を営むには「宅地建物取引業免許」が必要となります。
例えば、不動産のオーナーとして賃貸を行う以外の不動産に関する取引を繰り返して行うような場合は、免許が必要となります。

免許の区分

宅地建物取引業免許は、大臣免許と知事免許に分類されます。

大臣免許とは、２つ以上の都道府県にわたって営業所を設置する業者が申請する免許で、国土交通大臣へ申請を行います。

知事免許とは、宅建業を営む営業所がひとつだけの業者が申請する免許で、各都道府県知事へ申請を行います。

免許の有効期間

免許の有効期間は5年間で、有効期間後も引き続き営業を続ける場合は、有効期間の満了する90日前～30日前までに更新手続きを行う必要があります。

免許を申請したときから、会社組織や役員などに変更があった場合は、その都度変更の届出が必要です。

宅地建物取引業免許の要件

新規免許申請にあたっては、下記の要件を満たす必要があります。

①事務所の設置

宅地建物取引業を行うにあたっては、本店や支店などの事務所を設置することが必要です。
事務所は、継続的に業務を行うことができる施設である必要があり、 他業者や個人の住居からは独立している必要があります。
他の法人や個人の事務所と混在している場合や、 居住場所と混在している場合は免許を受けることができません。

②専任の宅地建物取引士の設置

宅地建物取引士（宅建士）は、宅地建物取引士資格試験に合格後、宅地建物取引士資格登録を行い、宅地建物取引士証の交付を受けている方をいいます。
宅地建物取引士証の有効期間は5年間です。
宅建業を営む際には、業務従事者5人につき1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

また、宅建士は事務所ごとに「専任」であることが求められます。
「専任」とは、事務所に常勤しており、専ら宅建業に従事していることを指すため、他の法人の代表取締役、常勤役員、会社員であると認められません。
専任の宅建士が他の業者との兼務・兼業することは原則として禁止されています。
ただ、専任の宅建士と専任でない宅建士の業務上の大きな違いはありません。

③代表者などの常駐

免許を申請する代表者は、原則として事務所に常駐することが必要です。
ただし、政令で定められた使用人に代表権行使の委任をした場合は、 常駐義務が無くなります。

④欠格要件に該当していないこと

申請者個人又は法人の役員が欠格要件に該当している場合は、申請できません。

⑤営業保証金の供託・保証協会への加入

審査に合格し免許されれば、営業保証金の供託を行うか、保証協会へ加入し弁済業務保証金分担金の納付を行うことにより、宅建業の免許証が交付され、 正式に宅建業をスタートすることができます。

• 営業保証金の供託を行う場合、本店ならば1000万円、支店であれば500万円を供託所へ供託しなければなりません。
• 保証協会へ入会する場合、本店で60万円、支店で30万円の弁済業務保証金分担金の納付でが必要です。

※保証協会へ加入するのが一般的ですが、加入には時間がかかりますので、 あらかじめ計画的な準備が必要となります。
※加入する保証協会は、宅地建物取引業保証協会か不動産保証協会となります。

更新・変更・免許換え申請について

宅地建物取引業免許を取得した後も、以下のような手続きが必要となる可能性があります。

更新免許申請

宅建業免許の有効期間は５年間です。
宅建業免許の更新を希望する場合は、更新手続きが必要となります。

免許の有効期間満了の日から90日～30日前までの間に 免許更新の申請を行わなければいけません。 　
変更事項がある場合は、 まず変更届書を提出してからでないと更新手続きができないため、登録内容に変更がないかの確認が必要です。

変更届出

宅地建物取引業の免許を受けた業者は、下記のような変更があった場合、30日以内に変更の届出を国土交通大臣又は都道府県知事に提出します。

• 商号
• 主たる事務所
• 代表者
• 役員
• 政令で定める使用人
• 専任の取引主任者
• 従たる事務所の設置・廃止・移転・名称

免許換え申請

①現在の事務所がある都道府県から他の都道府県へ事務所を移す場合

都道府県知事免許→他の都道府県知事免許

②現在の事務所がある都道府県の他に、他の都道府県に事務所を設置する場合

都道府県知事免許→国土交通大臣免許

③現在２つの都道府県に事務所があるが、事務所を１つの都道府県内のみに置く場合

国土交通大臣免許→都道府県知事免許

よくあるご質問（Q&A）

①取引主任者証の有効期間は何年間ですか？

有効期間は5年間となります。

②専任の取引主任者とは何ですか？

「専任」とは、事務所に常勤しており、専ら宅建業に従事していることを指します。 他の法人の代表取締役、常勤役員、会社員であると専任とは認められません。また通勤が不可能な場所に住居がある場合なども認められません。

③専任の取引主任者は何人必要ですか？

宅地建物取引業において、事務所に一定数以上の専任の取引主任者を設置することが義務付けられています。具体的には、5名につき1名以上、専任の取引主任者を設置する必要があります。

④現在監査役をしている法人で専任の取引主任者になれますか？

監査役は会社法の規定により、業務執行を行う役職には就けず、宅建業に従事するもの（従業者）にも該当しません。一方、専任の取引主任者は、「宅地建物取引業を営む事務所に常勤して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう。」とされ、その業者では役員に次ぐ重要なポストです。よって、双方の兼務は認められません。

⑤他の法人でも役員をしていますが、免許申請できますか？

免許申請での個人又は法人代表者は、代表権を常に行使しうる状態でないと免許申請ができません。他の法人で役員である場合は、非常勤であることが必要です。ただしこの場合には、政令の使用人を置くことで、この問題を解消することができます。

⑥住宅の一部を事務所にしたいのですが可能ですか？

家族等の住宅の一部でも、事務所として使用することは可能です。その場合、書面での使用承諾書や貸借契約書を申請の際に提示することが必要です。

⑦親の免許を子が引き継ぐことはできますか？

個人免許は相続の対象とならないため、親が死亡した場合はその時点で免許は失効します。宅建業を引き継がれる場合は、子として新規免許申請し、免許取得後に親の事業を引き継ぐことになります。法人の場合も免許の譲渡はできません。

⑧住宅の一部を事務所にする際気を付けることはありますか？

居住部分（寝室や台所等）を通らずに事務所に入れることと、その間仕切りを明確にして事務所であることの表示が必要です。また、事務所部分を確認するために、必ず平面図または間取り図を添付することが必要です。

⑨事務所を他の法人と共同で使用することは可能ですか？

他の法人と、同一フロアや同室を事務所とすることは可能です。その場合、他の業者の事務所を通らずに申請業者の事務所に入れることと、固定式のパーテーションやロッカーなどで明確に仕切って、どちらがどの会社であるかの表示をする必要があります。

⑩信託受益権とは何ですか？

不動産所有者が信託銀行等に対して不動産を信託することにより、受益権という証券となります。証券化された受益権は、有価証券として投資家の間で売買されることになります。

⑪信託受益権の不動産物件を取扱うためには何が必要ですか？

不動産業者が信託受益権となっている不動産物件の売買や仲介を行う場合、第二種金融商品取引業者として財務局への登録が必要となります。金融商品取引業者登録を行うにあたっては、法人でも個人事業主でも登録が可能です。

⑫第二種金融商品取引業の登録要件は宅建業免許の要件と同じですか？

第二種金融商品取引業の登録を行う場合は、宅地建物取引業免許の要件とは違う要件があり、業務方法書等の金融業に課せられる書類を作成することが必要です。

⑬不動産取得税・登録免許税の減免はどうなっていますか？

不動産の所得税については、不動産の譲渡が平成21年3月までになされたものに限り、税額が3分の1に軽減されます。登録免許税については、譲渡が平成20年4月1日から平成22年3月31日までになされたものであり、かつ取得後1年以内に登記を受ける等一定要件を満たすことができれば、税率が0.8%に軽減されます。

⑭国土利用計画法の事後届出はどんな時に必要ですか？

一定規模以上の土地について土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち土地等の権利取得者（譲受人）は契約締結後に届出をすることが必要です。この届出を怠った場合は、罰則が科せられる場合がありますので、注意が必要です。

⑮事後届出の届出方法および期限はどうなっていますか？

取引の当事者のうち、土地についての権利を取得した方が土地所在地の市区町村担当課へ届出を行う必要があります。届出期限は、契約締結日を含めて2週間以内で、2週間以内に届出をしなかったり、偽りの届出をすると、6ヶ月以内の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。

⑯営業保証金の供託、保証協会への加入は必ず必要ですか？

免許を得るためには営業保証金の供託または宅建業保証協会への加入（弁済業務保証金分担金の納付）が必要です。弁済業務保証金分担金の納付を行うことにより、宅地建物取引業の免許証が交付され、正式に宅地建物取引業をスタートすることができます。

⑰営業保証金の供託、保証協会への加入はいくらかかりますか？

営業保証金の供託を行う場合、本店ならば1000万円、支店であれば500万円を供託所へ供託することが必要です。保証協会へ入会すれば、本店で60万円、支店で30万円の弁済業務保証金分担金の納付で済みますので、保証協会へ加入するのが一般的です。

⑱廃業した場合、営業保証金は戻りますか？

営業保証金（供託）又は保証金分担金（協会）は廃業後に取り戻すことができます。 供託の場合は、供託物を確認し、官報に取り戻す旨の公告を掲載します。掲載後、公告届を本府に提出し６か月の猶予後他からの保証の申し出がなければ、その証明を発行しますので、その後に管轄法務局に請求します。 協会加入の場合は、廃業の届出後、協会にも廃業した旨を届出し分担金の返還を請求します。協会では上記の供託同様の手続を一括して行います。未納会費や取扱手数料などが還付金から差し引かれることもあります。

⑲新規免許申請にはどのぐらいの手数料がかかりますか？

都道府県知事免許の手数料は33,000円で、国土交通大臣免許の手数料は90,000円です。

⑳申請受付後、免許・登録までにかかる日数はどのくらいですか？

新規・更新ともに約５週間、宅建業免許証書換え交付申請については約２週間、宅建主任者登録については約５週間の審査期間を要します。また大臣申請については、上記の期間に加えて更に３週間から４週間程度の期間を要します。

㉑免許の有効期間はどのくらいありますか？

免許の有効期間は5年間です。

㉒いつ更新免許の申請をしたらいいですか？

免許の有効期間満了の日から90日前～30日前までの間に免許更新の申請をすることが必要です。

㉓免許換え申請と更新免許申請の手数料はいくらですか？

都道府県知事免許の手数料は33,000円で、国土交通大臣免許の手数料は90,000円です。

㉔自分で国土交通省と宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会へ行く必要がありますか？

その必要はありません。当社へご依頼いただきますと、都道府県または国土交通省と宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会協会への申請を代行いたします。

㉕臨時に事務所を設ける場合でも届出は必要ですか？

臨時の事務所で契約等をすることを予定していて、専任の取引主任者を設置するような場合は、 あらかじめ営業開始の10日前までに届出をする必要があります。

㉖株式会社を設立し、法人申請で宅建業を始める予定です。宅建業の免許申請は、どの段階から可能ですか？

法人が宅建業免許の新規申請を行う場合は、会社設立登記後に登記簿謄本を取得できる時期から申請が可能です。なお、会社設立時の目的に必ず「宅建業を営む」旨の文言が必要となりますので、ご注意ください。当社では、会社設立のサポートも可能ですので、ご相談ください。

㉗免許更新申請期間を過ぎてしまったのですが、免許更新は行えますか？

宅地建物取引業免許の有効期間である５年を経過しても引き続き営業する場合は、免許有効期間の満了となる日の前90日〜30日の間に免許更新の申請を行う必要があります。この期間内に更新申請がされなかった場合、原則として免許有効期間後の満了に伴い免許は失効することになります。免許有効期間満了前であれば更新申請を受け付けてくれる場合はありますが、更新申請期間後に更新申請を受け付けてくれるかどうかは自治体によって異なりますので、余裕をもって更新申請を行うようにしましょう。

なお、有効期間満了後の更新申請はできず、新規免許申請となります。

㉘営業にあたって、法律の遵守以外に気をつけることはありますか？

以下の事項については、変更手続も含めて遵守が求められます。 ・従業者証明書の交付・携帯・提示
　　・従業者名簿の整備・保存・閲覧
　　・業務に関する帳簿の整備・保存
　　・業者票・報酬額票の掲示
　　・主任者証の携帯・提示

㉙本店で事務所を持たずに、支店のみで宅建業をすることは可能ですか？

法律で登記された本店所在地での事務所開設を基本とし、加えて支店や従たる事務所を開設するものと規定していますので、支店のみで宅建業を営むことは出来ません。

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