都市計画法に基づく制限
不動産取引の重要事項説明書の中に、「都市計画法に基づく制限」という項目があります。
一口に都市計画法と言っても、様々なものがあります。
物件によって様々なパターンがあり、重説作成に時間がかかってしまう場合もしばしば。
そこで、弊社が実際に重説作成を行ってきた中で体験したことを事例にまとめます。
ただ、まとめるだけではなく現地調査時や役所へのヒアリング時の注意点等をまとめます。
都市計画法で気を付けるべきポイント～市街化調整区域～
市街化調整区域とは、出来るだけ市街化を抑制していこうという区域で、
原則として、開発行為や建物の建築が禁止されています。
もちろん、しかるべき手続きをとれば開発行為等を行うことが出来ます。
ここで、私が実際に重説作成の際に疑問に感じたことは、市街化調整区域なのに、
すでに建物が建っているのはなぜだろう？ということです。
実際の事例であったことですが、建築年月日が古いため、線引き前に建てられたものかもしれないと感じ、
役所の担当者に確認したところ、その通りでした。
線引きがされる前に建築された建物だから、市街化調整区域でも建造物があるとのことでした。
ただ、だからと言って今後どのような建物を建てても良いということにはなりません。
同じ用途なら建てても良いという事例(例：共同住宅から共同住宅への建替え)等はありますが、
全く別の用途の建物を建てる場合(共同住宅から工場への建替え)は、許可されない可能性が高いです。
可能だったとしても許可されるまでに、それなりの手続きが必要になります。
市街化調整区域の宅地にはこういった制約がついているので、注意が必要です。
重説に市街化調整区域の該当の有無だけを記載するのでは不十分なのです。
具体的に個々の自治体で、違いがあるのでその点も調査したうえで、
今後、どういった建物なら建てても良いのかについても聴取し、記載しなければいけません。
また、冒頭にもあったようになぜ市街化調整区域なのに建物が建っているのかを確認する必要があります。
線引き後に建設された建物で開発登録簿等にも記録が残っていないのに、
建物が建っている場合は、行政に無許可で建てられた違法建築物の可能性があります。
可能性としては低いと思いますが、ゼロではないのでしっかりと確認したうえで、
重説に記載しなければいけません。
買主がこういった説明を受けずに不動産を購入した場合、違法建築物を買ってしまったことになり、
裁判等のトラブルに発展してしまいます。
ただ、重説作成の経験が少なかったり、社内の別業務で忙しく、重説作成に時間を割けないという方は
ここまで細かく調査や聴取が出来なかったりすることは多々あると思います。
そういったお困りごとは弊社が解決しますので、お気軽にお問い合わせください。
都市計画法で気を付けるべきポイント～都市計画道路～
都市計画法で気を付けるべきポイントとして、都市計画道路予定地に該当するか否かです。
もし、対象の不動産が都市計画道路予定地に指定されている場合、
道路幅員の拡幅等が行われ、所有地が買い取られてしまう恐れがあります。
具体的には、都市計画情報図等で近くに都市計画道路がないかどうかを確認します。
隣接していたり敷地内に入っていなくても、200ｍ圏内に都市計画道路がある場合は、
重説に記載すべきです。
役所への聴取としては、今後拡幅の予定があるかどうかを聞くことが大事です。
もちろん計画の初期段階で予定がなかったとしても、その後の状況変化によって、
拡幅される可能性もありますが、こういったことも含めて、重説に記載しましょう。
拡幅予定があるのに、それを聴取せずに重説の記載をし忘れてしまった場合、
買主は重大な損害を被る可能性があります。
想像していたものとは大きく違った不動産を購入してしまうかもしれないからです。
しかし、実際に物件の近くに都市計画道路予定地があったとして、
聴取しなければいけないことはたくさんあるので、不慣れな方や経験の少ない方が
重説作成を行った場合、調査漏れ等が発生し、間違った重説を作ってしまう恐れがあります。
重説作成を弊社にアウトソーシングすることで、社内の負担を減らし、
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貴社のお困りごとをご相談ください。
弊社には、重説作成に精通した職員が多く在籍しています。
都市計画法だけでなく、建築基準法等の各種法律に精通しているものが在籍しています。
重説は、厄介な法律が多数絡んでいて法律のプロフェッショナルである行政書士に
依頼するメリットが多々あります。
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