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更新日：2025年4月3日

小規模不動産特定共同事業は、平成29年12月に新たに創設されました。
不動産特定共同事業に比べると資本金等の要件が緩和され、許認可の取得ハードルが下がりより多くの事業者が参入できるようになりました。

このページでは、小規模不動産特定共同事業の概要、必要な登録手続き、具体的な事例について解説します。

小規模不動産特定共同事業とは？

小規模不動産特定共同事業とは、投資家から出資を募り、不動産取引（売買・賃貸等）から得られる収益を分配する不動産特定共同事業のうち、小規模な事業【投資家1人当たりの出資額が100万円以下（特例投資家の場合は1億以下）かつ、全ての投資家からの出資額が1億円以内】のことです。
　
具体的には、まず投資家から出資を募り、調達した資金をもとに運用の対象となる不動産（賃貸住宅や古民家、オフィスビル等）の取得や改修工事等を行います。
その後、賃貸事業や売却等により不動産運用を行い、そこから得られる収益を投資家に配当する事業となります。

法改正とその影響

平成29年11月まで、このような事業を行うためには不動産特定共同事業法に基づく許可を原則として取得する必要があり、事業を行うことの出来る事業者が限定されていました。
しかし、平成29年12月に、新たに「小規模不動産特定共同事業」が創設され、資本金要件等の参入要件が緩和され登録事業となったことから、地域の不動産業者をはじめ、より多くの事業者がこうした事業を行うことができるようになりました。
　
小規模不動産特定共同事業を活用することにより、これまで自己資金や銀行からの借り入れのみで事業を行っていたときと比較して、資金調達手法を増やすことができます。
これにより、より多くの事業を行ったり、以前は銀行からの借り入れが行えず実現できなかったような事業についても行うことができる可能性があります。

小規模不動産特定共同事業で具体的にどんなことができる？

小規模不動産特定共同事業は、不動産を活用したさまざまな事業を展開できます。

国土交通省が公表している事業例をもとに、具体的な事業内容を紹介します。

空き店舗のリノベーションと賃貸事業

空き店舗を取得してリノベーションを行い、宿泊業や飲食業などの事業者に賃貸することで賃料収入を得ます。
運用期間終了後には物件を売却し、その売却益も投資家に還元されます。

賃貸住宅のリニューアルと賃貸事業

賃貸住宅を取得し、改修工事を行った後に入居者を募ります。
得られた賃料収入を投資家に分配することで、安定した収益を実現します。

空き地の取得と新築売却事業

空き地を取得し、新しい物件を建設して売却する事業です。
売却益は投資家に分配されるため、資本の回収と利益の確保が見込めます。

オフィスビルの取得と賃貸事業

オフィスビルを取得し、テナントからの賃料収入を得る事業です。
事業終了後には、物件の売却益も投資家に分配されるため、長期的な収益が期待できます。

「小規模第1号事業者」と「小規模第2号事業者」

小規模不動産特定共同事業には、第1号事業者と第2号事業者という分類があります。

小規模第1号事業

不動産特定共同事業（1号）を小規模にしたのが、小規模不動産特定共同事業（1号）です。

小規模第2号事業

不動産特定共同事業（3号）を小規模にしたのが、小規模不動産特定共同事業（2号）です。

登録要件の例（1号・2号ともに同様）

• 資本金 1,000万円
• 出資の合計額 1億円以下
• 投資家1人当たりの出資額　100万円以下（特例投資家の場合は1億円以下）

このように、小さい規模で不動産特定共同事業が行えるように登録要件が定められています。
詳しい内容は下表をご確認ください。　

不動産特定共同事業者との大きな違いは、資本金が少なくても事業が行えることや、1投資家に対して募集金額の上限があります。
不動産特定共同事業は募集金額の上限がないのに対して、小規模不動産特定共同事業は、１投資家に対して100万円以下、募集金額の合計が1億円以下と上限があります。

小規模不動産特定共同事業の登録申請について

小規模不動産特定共同事業には、小規模第一号事業と小規模第二号事業の二種類あります。

小規模第一号事業は、不動産特定共同事業契約を締結して不動産取引から生じる収益を分配する 事業で小規模なもの、小規模第二号事業は特例事業者の委託を受けて実施する不動産取引に係る業務で小規模なもののことを言います。
小規模不動産特定共同事業を行おうとする者からの登録申請並びに小規模不動産特定共同事業者からの変更の登録及び届出があった場合、下記のように処理されます。

登録

小規模不動産特定共同事業登録の有効期間は、登録の日から起算して5年です。登録の更新を行った場合、有効期間は、従前の登録の有効期間の満了の日の翌日から起算して5年です。不動産特定共同事業法第42条第1項に規定する登録の申請及び法第41条第3項に 規定する更新の登録を行うときは、以下の点に注意して申請を行います。

・登録申請書の添付書類において必要な官公署が証明する書類は、 申請日前３月以内に発行されたものに限ります。

・外国法人である場合は、法第42条第2項第1号に規定する 「これに代わる書面」として、定款に準ずる書面を添付していること。 そして、法第42条第2項第2号に規定する 「これに代わる書面」として、本国における主たる事務所に係る登記事項証明書又はこれに準ずる書面及び国内の主たる事務所に係る登記事項証明書を添付が必要です。

・規則第61条第2項第2号に規定する貸借対照表及び損益計算書又はこれらに代わる書面については、「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行」に基づくものでなければいけませんが、必ずしも「一般に公正妥当と認められる企業会計の基準」に準拠する必要はなく、登録申請者の属性に応じて、「中小企業の会計に関する指針」又は「中小企業の会計に関する基本要領」等に準拠して作成されていても問題ありません。

必要書類

小規模不動産特定共同事業を開始するためには、以下の書類を用意する必要があります。

その他、提出先の指定する書類の用意が必要です。

申請先

小規模第1号事業を申請する場合は主務大臣または都道府県知事に対して、小規模第2号事業を申請する場合は主務大臣（国土交通大臣・金融庁長官）に対して書類を提出します。
申請は登録制ですが、不動産特定共同事業と同じように、事前面談や事前申請が行われるため、しっかりと準備が必要です。

変更の登録

小規模不動産特定共同事業は、以下のような場合には変更登録を受けなければなりません。
ただし、単に字句を修正するなどといった軽微な変更については、変更の登録は不要です。

• 小規模不動産特定共同事業の種別を変更するとき
• 新たに不動産特定共同事業契約約款の作成、もしくは変更をしようとするとき
• 新たに電子取引業務を行おうとするとき
• 事務所を追加して設置しようとするとき

変更の届出

変更届は変更があってから30日以内に主務大臣又は都道府県知事に届け出が必要となります。
変更届の申請書は国土交通省ホームページにて申請書のダウンロードが可能です。

ただし、不動産特定共同事業法第44条に記載されている内容に該当する場合、登録は受け付けてもらえません。
下記の内容がこれに該当します。

• 登録の5年以内に不動産特定共同事業に関し不当な行為をした場合
• 電子取引業務を行おうとする場合に、電子取引業務を適確に遂行するために必要な体制が整備されていない場合
• 資本金又は出資の額が事業参加者の保護のため必要かつ適当なものとして小規模不動産特定共同事業の種別ごとに政令で定める金額に満たない場合　等

まとめ

下記に該当する方は、不動産特定共同事業に該当してくる可能性があります。

　◇不動産（現物）を小口化・証券化し、不動産ファンドを作りたい。
　◇不動産を取得するのに、銀行ローンの審査が厳しいので資金集めの別の方法を探りたい。
　◇最初は一口1万円で投資を募り、顧客を広く開拓したい。
　
弊社では、まずは貴社の行いたい事業のヒアリングから行い、必要な許認可のご提案・申請書類作成・役所対応・申請まで、まとめて支援します。
　
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