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不動産特定共同事業法とは、出資を募って不動産を売買・賃貸等し、その収益を分配する事業を行う

事業者について、許可等の制度を実施し、業務の適正な運営の確保と投資家の利益の保護を図る

ことを目的として制定され、平成29年法改正では、小規模不動産特定共同事業を創設すると

ともに、クラウドファンディングに対応した環境が整備されました。

この法律において「不動産特定共同事業契約」とは、法第２条第３項に規定する

不動産特定共同事業契約から、契約（予約を含む。）の締結の態様、当事者の関係等を勘案して

収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約（予約を含む。）

として政令で定めるものを除いたものをいいます。

除かれる契約の範囲は以下のような内容があります。

不動産特定共同事業契約から除かれる契約の範囲について

・不動産特定共同事業法施行令第１条第１号に掲げる契約は、不動産特定共同事業法第２条第３項第３号に掲げる契約のうち、対象不動産を共有することとなった原因が、不動産特定共同事業契約締結以前に、宅地建物取引業者により、又はその代理若しくは媒介により不特定又は多数の者に販売されたことによるもの以外のものは含まれません。

例えば、相続によって共有となった不動産や共同で開発して共有する不動産を目的とする、賃貸又は賃貸の委任に係る契約は、不動産特定共同事業契約から除かれます。

・宅地建物取引業者が法第２条第３項第３号に規定する賃貸又は 賃貸の委任の目的となることを示さずに、単に賃貸又は賃貸の委任の目的であることを約して不動産の販売又は媒介若しくは代理を行った後、当該不動産の賃貸又は賃貸の委任を受け、第三者に賃貸を行う行為も不動産特定共同事業には当たりません。

・令第１条第２号(外国において締結される契約で、当該外国の法令の規定により収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約として主務省令で定めるもの)に掲げる契約は、法第２条第３項各号に掲げる契約で、不動産特定共同事業法施行規則　第１条に規定する国内で契約の締結の勧誘が行われ、契約の当事者が一時的に外国に移動して外国において締結されるもの以外の契約とします。

つまり、その後の収益又は利益の分配等の行為が国内で行われる場合に、事業参加者の利益の保護の確保がすでに図られているものとは認められないもの以外の契約とされていることとします。

・法第２条第１項に規定する不動産には外国の不動産も含まれていることから、不動産取引の対象

となる不動産が外国にある場合であっても、法第２条第３項に規定する不動産特定共同事業契約

から除外されません。