【建築基準法第45条】私道の変更又は廃止の制限とは？
投稿日：2023年7月28日
重説には、「私道の変更又は廃止の制限」という欄があります。
根拠規定は建築基準法第45条です。
私道の変更又は廃止の制限によって、その道路に接する敷地が第43条第1項の規定又は同条第3項の規定に基づく
条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。
(建築基準法第45条)
第43条第1項とは、建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならないという原則のことで、同条第3項とは、一定の要件を満たす建築物の際に、地方公共団体が条例で第43条第1項の「道路に2ｍ以上接しなければならない」の部分の制限を付加することができるものです。
つまり、「道路に4ｍ以上接しなければならない」という具合に制限を強めることができるのです。
私道という公ではなく私人が維持管理を行っている道路を、変更(工事をして道路をいじる等)又は廃止(私道をなくしてしまう等)によって、上記の条件を満たさなくなってしまう際には、特定行政庁がその変更又は廃止を禁止したり、制限することができるのです。
制限の有無は重説に記載すべき内容
では、重説において、この制限がどのように関わってくるのでしょうか？
例えば、不動産の売買で対象不動産に私道が含まれている場合に、私道は私有財産であるため、個人が自由に処分できます。
ただし、これも所有権絶対の原則の例外で、特定行政庁が条例で制限を課している場合には、所有者であっても自由に処分できないことになります。
不動産の買主は購入後、私道部分を変更又は廃止して、何かを建築しようとしている可能性もあるため、重要事項説明書に制限の有無を記載して、事前に買主に知らせておく必要があるのです。
私道の変更や廃止の条件
私道の変更や廃止の可否は、その性質によって異なります。
以下に、性質ごとの条件をまとめます。
所有者のみが利用している場合
所有者は自分の土地を自由に使用・処分する権利を有しています。
そのため、他者が利用していない私道については、自由に変更や廃止が可能です。
登記簿に公衆用道路と記載されている場合
私道でありながら公衆用道路として不動産登記されていても、法律上、私道の変更・廃止は可能です。
ただし、他の利用者がいないことや、廃止後に宅地への地目変更を行い、固定資産税を納めることが条件となります。
位置指定道路に指定されている場合
私道は基本的に自由に処分できるのが基本ですが、建築基準法による位置指定道路で、第3者が建築基準法第35条に定める接道要件を満たして建物を建てられる状態では、勝手な変更・廃止はできません。
第3者が建物を解体し、利用しなくなった場合は、所有者が私道を宅地として取り込むことが可能ですが、市町村を通じて位置指定道路の撤回手続きが必要です。
通行権が設定されている場合
建築基準法上で指定されていない道路でなくても、通行権を有する者がいる私道については、その通行人の承諾がなければ私道の廃止はできません。
2項道路に該当する場合
幅員4m未満の道路は、中心から左右に2m以上を確保する必要があります。
個人の敷地まで拡張された＝セットバックされた部分が2項道路（みなし道路）と呼ばれ、位置指定道路と同様、市町村の撤回がない限り変更や廃止はできません。
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