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～建築基準法42条2項道路って？～

幅員が1.8m〜4m未満

建築基準法第42条2項道路とは、

幅員が1.8m以上4m未満の道路のうち

特定行政庁によって「みなし道路」として指定された道路を指します。

これらの道路は公道だけでなく私道である場合も多く、周囲の宅地の接道条件を満たすために重要な役割を果たしています。

～セットバックの必要性～

セットバックとは？

セットバックとは、建築基準法により規定されている道路の後退義務のことを指します。

具体的には、幅員が4m未満の42条2項道路に面した敷地に建築物を建てる場合道路の中心線から2mの距離を確保しなければならないとされています。

これにより、現時点での道路幅員が例えば3mであった場合両側の敷地がそれぞれ0.5mずつセットバックすることにより将来的には4mの道路幅員が確保されることを目指しています。
セットバック部分は建築基準法上の道路とみなされるため、建築確認申請の際には敷地面積に含めることができません。

そのため、敷地面積が減少し建築可能な建物の容積率や建ぺい率が制限されることになります。
また、セットバック部分の管理や維持は基本的に所有者の責任であり舗装や塀の設置などについても特定行政庁の指導に従う必要があります。

一方後退

一方後退とは、42条2項道路におけるセットバックの方法のひとつであり道路の反対側がすでに4m幅員を確保している場合、片側の敷地のみが後退義務を負うことをいいます。

具体的には、道路の中心線が実際の道路形状や境界線によって明確に定まっていない場合で特定行政庁が定めた基準に従って、片側のみがセットバックを行うことが求められるケースです。

この一方後退によって、敷地面積が大幅に減少することがありますが反対側がすでに基準を満たしている場合、無駄な後退を防ぐことができます。

しかしながら、一方後退が適用されるかどうかは必ず特定行政庁の判断と確認が必要であり、建築確認申請の際には慎重な調査が求められます。

また、後退義務を果たした土地の取り扱いや境界線の確認についてもトラブル回避のための十分な確認が重要です。

2項道路のデメリット

42条2項道路にはいくつかのデメリットがあります。

まず、幅員が4m未満の道路であるため、車両の通行が難しくなることがあります。
特に幅員が1.8m〜2m程度しかない場合には、車の通行自体が困難となり緊急車両の進入が制限されるリスクもあります。
このような道路では、宅地の利便性が低下し資産価値にも影響を及ぼす可能性があります。

次に、建築基準法上の規定により、敷地が道路に面していればそのまま建築できるわけではなくセットバックが必要となります。
セットバックによって敷地面積が減少するため、建築可能な建物の規模が制限されることがあります。
これは、容積率や建ぺい率にも影響を及ぼすため、計画していた建物が建てられないケースも出てきます。
さらに2項道路が私道である場合、その管理や維持に関して隣接地権者との間でトラブルが発生することも少なくありません。

塀や境界線の取り扱い、道路の整備・補修にかかる費用負担などについて、事前に十分な調査と合意形成が求められます。

～まとめ～

42条2項道路とは、幅員が1.8m以上4m未満の既存道路であり特定行政庁によってみなし道路として指定されたものです。

このような道路に面した敷地では、建築基準法に基づきセットバックが義務付けられ敷地面積や容積率、建ぺい率に影響を及ぼします。

特に幅員が1.8m〜2m程度の場合、車の通行や緊急車両の進入に制限が生じ、生活の利便性や宅地としての資産価値にも影響が出る可能性があります。
また、私道に該当するケースでは隣接する地権者との間で管理や整備に関するトラブルも想定されるため事前の調査と確認が非常に重要です。

建築計画を進める際には位置指定道路かどうか、中心線や境界線の確認、そしてセットバック義務の有無を含め、しっかりと調査を行うことが求められます。

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